Une infiltration ayant entraîné la fermeture d’un commerce
L’affaire concernait le locataire d’un local commercial victime d’infiltrations provenant de la toiture-terrasse située au-dessus de son commerce. Cette terrasse constituait une partie commune de l’immeuble, mais un seul copropriétaire en avait la jouissance. Le règlement de copropriété mettait son entretien et ses réparations à la charge de ce copropriétaire. La réfection complète de l’étanchéité avait été votée en 2015, mais les travaux n’avaient été réalisés qu’en 2017. Le commerçant avait dû fermer son établissement pendant six mois et réclamait notamment l’indemnisation de ses dommages matériels et de sa perte d’exploitation.
La jouissance exclusive ne transforme pas la terrasse en partie privative
Le fait qu’un copropriétaire soit seul autorisé à utiliser une terrasse ne signifie pas nécessairement qu’elle lui appartient. Le règlement de copropriété peut qualifier la toiture, l’étanchéité ou la structure de partie commune, tout en accordant à un copropriétaire un droit de jouissance exclusive sur sa surface. Il faut donc distinguer la propriété juridique de l’élément, le droit de l’utiliser, la personne chargée de son entretien, la responsabilité envers la victime et la répartition définitive du coût entre les responsables. Ces notions peuvent conduire à l’intervention de plusieurs personnes et de plusieurs contrats d’assurance.
Ce que décide la Cour de cassation
La cour d’appel avait rejeté la demande du commerçant contre le syndicat, en considérant que la clause confiant l’entretien au copropriétaire bénéficiaire de la terrasse permettait d’écarter sa responsabilité. Dans son arrêt du 17 septembre 2026, pourvoi n° 24-20.973, la Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle que le syndicat répond de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. Une clause peut confier l’entretien au copropriétaire qui en a la jouissance exclusive, mais elle ne supprime pas cette responsabilité envers la victime. Le syndicat conserve la possibilité d’exercer un recours contre le copropriétaire qui n’aurait pas respecté son obligation d’entretien.
Responsabilité et charge définitive : deux questions différentes
Cette décision ne signifie pas que le syndicat supportera nécessairement seul et définitivement toutes les conséquences financières. La victime peut demander réparation au syndicat lorsque le dommage provient d’une partie commune affectée d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. Le syndicat, ou son assureur selon les garanties mobilisées, peut ensuite rechercher la responsabilité du copropriétaire chargé de l’entretien, d’une entreprise ayant réalisé les travaux ou d’un autre intervenant susceptible d’être responsable. L’origine technique du dommage, les obligations du règlement et les travaux antérieurs doivent donc être établis précisément.
L’assurance de la copropriété et celle du copropriétaire
La responsabilité juridique ne suffit pas à déterminer quel assureur indemnisera chaque préjudice. Le syndicat doit disposer d’une assurance de responsabilité civile couvrant, selon le contrat, les dommages causés aux tiers par les parties communes ou les personnes intervenant pour la copropriété. Une multirisque immeuble peut compléter cette protection pour les dommages matériels aux parties communes, notamment après un incendie ou un dégât des eaux. Chaque copropriétaire doit également être assuré au minimum en responsabilité civile. Lorsque le règlement lui confie l’entretien d’une terrasse commune à usage exclusif, il convient de vérifier que son contrat couvre les responsabilités susceptibles d’en découler.
L’assurance du commerce ou de l’entreprise victime
L’occupant professionnel doit déclarer le dommage à son propre assureur. Selon les garanties souscrites, le contrat peut intervenir pour les aménagements, le mobilier, le matériel, les marchandises, le nettoyage, la remise en état, les frais supplémentaires nécessaires au maintien de l’activité et la perte d’exploitation. Cette dernière garantie ne fonctionne pas automatiquement : elle est généralement liée à un dommage matériel garanti et reste soumise à une période d’indemnisation, une franchise, des plafonds et des modalités de calcul. L’existence d’une responsabilité du syndicat ne dispense donc pas de vérifier ses propres protections.
L’origine du dégât doit être recherchée rapidement
Il faut distinguer la cause de l’infiltration de ses conséquences. L’origine peut se situer dans le revêtement superficiel, le complexe d’étanchéité, une canalisation, un défaut d’entretien, la vétusté, des travaux mal exécutés ou un aménagement installé par le copropriétaire. Cette distinction peut modifier les responsabilités et la prise en charge des réparations. Les mesures urgentes destinées à limiter l’aggravation ne doivent pas être retardées. En revanche, les réparations définitives non urgentes des dommages doivent être coordonnées avec l’assureur ou l’expert afin de préserver les constats. Les factures, photographies et justificatifs doivent être conservés.
Que faire après la découverte d’une infiltration ?
Protégez d’abord les personnes, les marchandises et les équipements, puis photographiez les dommages et leur évolution. Informez rapidement le syndic, le propriétaire et les occupants concernés, et déclarez le sinistre à votre assureur ou courtier dans le délai contractuel. Organisez la recherche de la cause, conservez les éléments endommagés et les justificatifs de valeur, puis réunissez le règlement de copropriété, les procès-verbaux relatifs aux travaux, les rapports d’entretien et les factures des entreprises intervenues. Chiffrez séparément les dommages matériels, les frais supplémentaires et la perte d’activité. Pour une entreprise, conservez aussi les chiffres d’affaires, marges, commandes annulées, charges maintenues et solutions provisoires mises en œuvre.
Les vérifications utiles avant tout sinistre
Analyse de MHL Assurances & Conseil : il ne faut pas s’arrêter aux mentions « usage privatif » ou « entretien à la charge du copropriétaire ». Pour une copropriété, un syndic ou un gestionnaire, la revue doit porter sur la définition des parties communes et privatives, les droits de jouissance exclusive, les obligations d’entretien, les contrôles des toitures et étanchéités, ainsi que le suivi des travaux votés. Il est utile de vérifier les garanties de la multirisque immeuble, les plafonds de responsabilité civile, la présence de locaux professionnels et les modalités de déclaration et d’expertise. Pour un commerçant locataire, l’analyse doit aussi inclure la valeur réelle du matériel, des marchandises et des aménagements, les frais supplémentaires, la durée d’indemnisation des pertes d’exploitation, les franchises et la dépendance de l’activité à l’accès au local.
Faits officiels et analyse assurantielle
Les faits officiels : une terrasse peut rester commune malgré son usage exclusif ; une clause peut en confier l’entretien au bénéficiaire, sans exonérer le syndicat envers la victime ; le syndicat conserve ses recours. La responsabilité civile de la copropriété est obligatoirement assurée, tandis que le contenu des garanties de la multirisque immeuble dépend du contrat. Notre analyse : déterminer la personne responsable et identifier l’assureur chargé d’indemniser sont deux démarches distinctes. Un même événement peut mobiliser plusieurs contrats. L’identification technique de la cause, la qualité des déclarations et la conservation des justificatifs sont essentielles. Pour une entreprise, une couverture insuffisante des pertes d’exploitation peut avoir des conséquences plus importantes que les seuls dommages matériels.
Ce qu’il faut retenir
L’usage exclusif d’une terrasse commune ne permet pas au syndicat d’écarter automatiquement sa responsabilité envers la victime d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. Le règlement reste déterminant pour organiser les obligations d’entretien et les recours entre les personnes concernées. Une analyse conjointe de ce règlement, de l’origine technique du dommage et des contrats permet d’identifier les garanties mobilisables, sans confondre responsabilité, réparation des travaux et indemnisation des pertes financières.